Die Finanzierung von Immobilien sollte gut geplant sein

Beim Thema Baufinanzierung muss man als angehender Bauherr gut durchdachte Entscheidungen treffen. Schließlich geht es hierbei um viel Geld. Es lohnt sich daher mit dem Thema frühzeitig zu beschäftigen.

Bereits 0,1 Prozentpunkte Unterschied machen bei einer Baufinanzierung über die Jahre mehrere tausend Euro aus. Es lohnt sich daher mit dem Thema frühzeitig zu beschäftigen. Haben Sie einen Finanzplan für sich aufgestellt, folgt als nächster Schritt der Weg zur Bank. Egal, ob Sie ein bestehendes Haus finanzieren oder neu bauen möchten: Sie benötigen nun eine Finanzierungsbestätigung für den Verkäufer oder den Bauträger. Damit erklärt sich die Bank bereit, das Haus zu finanzieren. Gleichzeitig zeigt sie dem Verkäufer, dass Sie auch zahlungsfähig sind und sich die Immobilie leisten können.

Für welche Darlehensvariante Sie sich letztlich entscheiden, eins ist bei allen wichtig: vergleichen sie die Angebote!  Holen Sie immer mehrere Vorschläge ein und sprechen sie mit bereits erfolgreichen Bauherrn im bekannten und Freundeskreis über deren Erfahrungen und Handhabe, oft bekommt man sehr nützliche Hinweise und Kniffe von Menschen die, diesen Weg bereits beschritten habe.

Was braucht die Bank?

Einige Unterlagen sollten sie bereits bei sich haben, wenn sie bei Ihrem auserwählten Kreditinstitut vorstellig werden. Das sollte nicht fehlen damit, es mit der Planung der Baufinanzierung losgehen kann.

  • Bei Arbeitnehmern: Lohn-/Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate,
  • Bei Selbständigen: Einnahmenüberschussrechnung der letzten 2 oder 3 Jahre,
  • Bei Selbständigen: BWA des aktuellen Jahres (vom Steuerberater testiert),
  • Bei Selbständigen: Einkommenssteuererklärung des Letzen Jahres,
  • Bei Selbständigen: Einkommenssteuerbescheid des letzten Jahres,
  • Grundbuchangaben (Kaufvertragsentwurf vom Grundstück),
  • Flurkarte oder amtlicher Lageplan,
  • Baukostenaufstellung vom Architekten,
  • Wohnflächenberechnung,
  • Baubeschreibung (Objekt-Datenblatt),
  • Aufstellung der Eigenleistungen,
  • Schnitt/Grundriss vom Objekt,
  • Finanzierung bei Fremdbank: Kontoauszüge (Nachweis über Eigenkapital),
  • Hilfreich: Eigene Aufstellung der finanziellen Belastbarkeit,
  • Persönliche Dokumente-Ausweise aller Parteien.

Eigenkapital 20 Prozent plus Nebenkosten!

Als Eigenkapital können Sie alles einsetzen, was sich zu Geld machen lässt. Dazu gehören vor allem Guthaben auf Giro-, Spar- und Tagesgeldkonten, aber auch Guthaben aus Bausparverträgen. Ist der Bausparvertrag bereits zuteilungsreif, können Sie dieses Geld praktischerweise auch kurzfristig abrufen. Eine weitere Quelle für Eigenkapital sind Aktien und andere Wertpapiere. Die meisten dieser Papiere lassen sich kurzfristig verkaufen. Ist Ihr Eigenkapital eher knapp bemessen, dürfte ein Verkauf meist sinnvoll sein.

Weiteres angespartes Kapital findet sich in privaten Lebensversicherungen und Riester Verträgen. Beide liefern einerseits Eigenkapital, andererseits müssen Sie Abschläge auf Ihr Guthaben hinnehmen. Ideal ist es, wenn das Eigenkapital mindestens die Nebenkosten und 20 Prozent des Kaufpreises abdeckt. Dann sinkt das Risiko für die Bank so deutlich, dass Sie die niedrigen Bauzinsen optimal nutzen. Sollte dies nicht der Fall sein, geben sich die Banken allerdings auch mit deutlich weniger zufrieden.

Weitere Möglichkeiten heute noch Geld aufs Konto oder an günstige Finanzierungskrediten zu kommen und ihren Traum vom Eigenheim, wahr werden zu lassen, finden sie im Internet, z.B. auf der Seite Minikredite.eu .

Fördermittel der Bundesländer nutzen!

Die Zuständigkeit für das Bauen und Wohnen und dessen Förderung liegt in den einzelnen Bundesländern häufig beim Wirtschaftsministerium, zum Teil auch beim Bau, Finanz- oder Umweltministerium. Oft sind mehrere Ministerien verantwortlich, zum Beispiel für verschiedene Förderprogramme. Melden Sie sich bei Hausbauwunsch umgehend bei der zuständigen Abteilung ihrer Kommune und holen noch heute alle Fördermöglichkeiten für Ihr Bauvorhaben ein. Bei diesen Zuständigkeiten verlieren Bauherren schnell den Überblick.

Doch informieren lohnt sich, denn die Förderung der Bundesländer hilft Bauherren in die eigenen vier Wände. Abgewickelt wird die Vergabe von Fördermitteln in der Regel über das jeweilige Landesförderinstitut, beispielsweise durch die Landesbank oder Landestreuhandstelle. Diese bieten für den Immobilienerwerb zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse an. Darunter fallen etwa der Immobilienerwerb wie Neubau, energieeffizientes Bauen, Ersterwerb, Gebrauchtkauf sowie das Modernisieren, Sanieren und die Wohnwertverbesserung. Letzteres kann beispielsweise durch einen barrierefreien Umbau, Ausbau oder eine Grundrissänderung geschehen.

Dazu gibt es für die Bereiche Wohneigentum und Energie häufig weitere landesweite Initiativen, Kampagnen und Aktionen. Bevor Bauherren die Förderung beantragen, sollten Sie einen genauen Blick in die Förderbedingungen der einzelnen Programme werfen. Bei der Förderung von Wohneigentum ist oft eine Selbstnutzung der Immobilie über mehrere Jahre Bedingung, auch Einkommenshöchstgrenzen sind oftmals festgelegt. Wer kleine Kinder im Haushalt hat, kann in vielen Bundesländern zusätzliche Förderung erhalten.

Quelle: https://www.der-bank-blog.de/ratgeber/die-finanzierung-von-immobilien-sollte-gut-geplant-sein/3090/

Energieausweis richtig lesen

Seit 2008 ist er bei der Vermietung und beim Verkauf von Immobilien Pflicht. Doch in der Praxis achten Wohnungsinteressenten oft viel zu wenig auf den Energieausweis. FOCUS Online sagt, wie Sie ihn lesen, und welche Strafen drohen, wenn man ihn verheimlicht.

Seit 2008 gibt es den Energieausweis. Wer eine Wohnung oder ein Haus mietet oder kauft, muss das Stück Papier spätestens bei Vertragsschluss ausgehändigt bekommen. Es soll eine grobe Orientierung zum Energieverbrauch bei Bestandsimmobilien liefern, woraus sich wiederum Hinweise auf einen möglichen Modernisierungsbedarf ableiten lassen. „Die meisten Verbraucher können damit gar nichts anfangen“, weiß Gerold Happ, Geschäftsführer beim Eigentümerverband Haus und Grund. „Der Ausweis gilt für das gesamte Gebäude, so dass man keine Rückschlüsse auf den Energieverbrauch einer einzelnen Wohnung ziehen kann. Den bekommt man lediglich über die Nebenkosten“, sagt der Jurist.

Den meisten Bürgern ist der Energiepass daher völlig egal, sie nehmen ihn einfach mit in ihre Unterlagen auf. Dabei ist er Pflicht: Der Energieausweis muss unaufgefordert bei jeder Besichtigung einer Wohnung oder eines Hauses vorgezeigt werden. Am Besten legt ihn der Verkäufer oder Vermieter einfach für die Interessenten sichtbar aus. Außerdem müssen die wichtigsten Angaben zum Energieverbrauch bereits in der Immobilienanzeige genannt werden. Wer sich nicht daran hält, muss mit einem Bußgeld bis zu 15.000 Euro rechnen.

Der Energiebedarf ist oft je nach Bewohner anders

Doch es gibt ein Problem: Die Energiekosten hängen nicht allein vom Ausweis, sondern auch vom Heizverhalten der Bewohner ab. „Die Wohnungsanzeigen suggerieren mit dem Energiewert eine Genauigkeit. In Wahrheit kann der Eigentümer aber keine Garantie abgeben, wie viel Energie jemand wirklich verbraucht“, kritisiert Happ. Der eine mag es lieber warm und heizt die Räume auf 22 Grad hoch, ein anderer ist bereits mit 20 Grad zufrieden. Klar, dass der Verbrauch dieser zwei Bewohner völlig unterschiedlich ausfällt.

Ganz anderer Meinung ist Ulrich Ropertz vom deutschen Mieterbund: „Wir glauben, dass die Angaben in Immobilienanzeigen für Mieter und Käufer vorteilhaft sind. Sinn derartiger Energieausweise ist es, Transparenz auf den Wohnungsmärkten herzustellen.“ Mit den Verbrauchsangaben sei es nun erstmals möglich, den Energiebedarf von Immobilien zu vergleichen und sich damit für das beste Produkt zu entscheiden. Das sei beispielsweise bei Autos eine Selbstverständlichkeit.

Zwei Varianten des Energieausweises

Der Vergleich wird allerdings dadurch erschwert, dass in Deutschland zwei Varianten des Ausweises, der für zehn Jahre gültig ist, parallel existieren:

Der sogenannte Verbrauchsausweis fasst die Energiebilanz zusammen. Seine Werte errechnen sich aus dem Energieverbrauch der Bewohner in den zurückliegenden drei Jahren – und werden schlicht anhand der Heizkostenabrechnung ermittelt. Der Eigentümer darf diese Daten selbst erheben, danach errechnet ein Experte anhand der genannten Werte den Energieverbrauch und stellt den Energieausweises aus. Kosten: rund 50 Euro.

Wesentlich teurer, aber auch valider, ist der Bedarfsausweis, den die Verbandsvertreter von Mietern und Eigentümern favorisieren. Dabei begutachtet ein Fachmann den baulichen Zustand eines Hauses sowie der Heizungsanlage und bestimmt daraus den zu erwartenden Energieverbrauch – also nur aufgrund technischer Daten und unabhängig vom Nutzer. Für Ein- bis Vierfamilienhäuser, die vor dem Jahr 1977 gebaut und noch nicht umfassend energetisch saniert wurden, ist diese Version zwingend vorgeschrieben. „100-prozentig genau ist diese Variante natürlich auch nicht. Der theoretische Bedarfswert liegt bei Altbauten oft über dem tatsächlichen Verbrauchswert und bei Neubauten eher darunter“, berichtet Hans Weinreuter von der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz. Aber er gebe eine grobe Richtung vor, und das sei ja auch die Funktion eines Energieausweises.

Weinreuter weiß, dass viele Verbraucher den Ausweis nicht richtig interpretieren können. Doch es gibt einige einfache Faustregeln.

Das bedeuten die Zahlen im Energieausweis

Ein Energieausweis besteht aus vier Seiten. Die letzte enthält lediglich Vorschläge für Modernisierungsmaßnahmen. Wichtiger sind die Seiten 1 bis 3.

Auf der 1. Seite werden allgemeine Angaben zum Gebäude gemacht

– die Adresse der Immobilie

– das Baujahr des Gebäudes

– das Baujahr der Anlagentechnik sowie

– die Anzahl der Wohnungen.

Bei Energieausweisen, die nach dem 1. Oktober 2009 ausgestellt wurden, finden sich hier auch Aussagen zur Nutzung erneuerbarer Energien und zum Lüftungskonzept“, sagt Weinreuter.

Im zweiten Kasten auf der 2. Seite ist vermerkt, welches Verfahren zur Berechnung der energetischen Qualität des Wohngebäudes herangezogen wurde. Handelt es sich um einen Bedarfsausweis, ist der Energieverbrauch auf der darauffolgenden Seite aufgeführt, bei einem Verbrauchsausweis stehen diese Daten erst auf Seite 3.

Auf einer Farbskala von Rot bis Grün (Bandtacho) kann der Interessent ablesen, wie hoch der Energiebedarf ist. Als Faustregel gibt der Verbraucherschützer an: „Trau keinem über 100“. Damit läge der Bedarf noch gerade im grünen Bereich.

Allerdings müssen dabei zwei Werte unterschieden werden.

  • Zum einen der Primärenergiebedarf, der auch den Aufwand für die Bereitstellung der Energie abbildet. Dieser Wert fällt besonders niedrig aus, wenn Erneuerbare Energien zur Versorgung des Hauses eingesetzt werden.
  • Als zweites wird der Endenergiebedarf ausgewiesen. Dieser wird nach technischen Regeln berechnet und zeigt die vom Gebäude jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung an. Wer seine künftigen Energiekosten abschätzen will, sollte sich deshalb vor allem am Endenergiebedarf orientieren.
Quelle: Fokus Online